作者：子非鱼
01
抱团涨价未遂
世人都喜欢用如果来勾勒一种莫须有的契机，但大多数如果，只不过是失望到绝望的缓冲地带而已。
楼市中就存在很多如果，很多业主想着，如果我把房价上调，会不会更好卖一些。但事实告诉我们，涨价别人看都不愿意看。
最终只能演变成，涨价未遂。典型如南京。
最近，关于业主抱团的消息，铺天盖地。从一开始的西安，到后来的杭州、长沙，再到如今的深圳、合肥、厦门也加入了。
这些业主所想的，更像是一种蓄谋已久的解套策略。大家都知道降价反倒不好卖，所以就涨价配合目前的成交量起势背景，来施压购房者。
但对于涨价房，大多数购房者看都不看。试问，现在哪个热点城市的二手房挂牌量没有个十来万套，市场上的二手房有充足的选择余地，凭什么要去接你的涨价盘？
是市场火爆得不行，供应严重紧张，还是通胀水漫金山了？这些跳梁小丑，想要实现解套的夙愿，最终必须降价。
因为，已经有南京这个前车之鉴。
去年抱团涨价的南京河西南摇号神盘鱼嘴金茂悦业主呼吁卖到6.3万-6.9万/㎡。最近的售卖价格仍只有4.9万元。
河西豪宅仁恒江湾城，早在2020年就蓄谋涨价，三年过去，根据仁恒江湾城一期5.4万-5.63万/㎡的最新成交价来看，和前几年的成交价基本持平，这次喊涨也以失败告终。
桥北明发滨江新城，业主两年前就喊涨到3.5万元/平方米，但两年过去，明发滨江新城一二三期挂牌均价2.1万-2.4万/㎡左右，小区房价几年来，涨幅不明显。甚至还有多套房源跌破2万/㎡。
此外还有河西南海峡城、江宁左邻右里等，都曾联名涨价，但均以失败告终，有的不但没涨，还跌了不少。
02
降价离场才是最现实的做法
如果资金压力太大，此时借助行情抬头降价出货，实现离场，是最明智的选择。
从目前的现状来看，热点城市中除了少数业主比较固执外，大多数业主还是向现实妥协。
佐证数据在于，热点二手房挂牌量不断创新高和降价房源仍占大多数。
二手房创新高方面：
广州方面，目前二手房挂牌量突破了13万套，相较去年年末，增加了7000多套。杭州方面，这个2月份一口气增加了1.7万套挂牌量，到2月23日，杭州的二手房挂牌量增长至22.49万套。
根据合肥房地产交易网的数据，目前合肥二手房挂牌量前超14万，虽然2月成交量激增，但是房东挂牌量也在上涨，新增近6000套房源挂牌。目前成都二手房库存已经高达18万套，内网已经超过20万套了。根据诸葛找房的数据，截至2022年3月2日挂牌量已达17万套，去年年初西安挂牌量为10万套，仅1年时间猛增7万套房源。
截止到2023年2月28日东莞贝壳二手房挂牌量61690套！环比增长约27.94%，短短一个月大增约1.35万套房源！
二手房降价占大多数方面，哪怕成交量已经回暖的北京、上海，概莫能外。
北京的二手房成交量冲破了荣枯线，上海逼近荣枯线，但北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。
上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。
广州很多开发商和部分业主在喊涨，但二手房降价出货仍是主流。
据贝壳研究院统计，涨价占调价房源的比例下降2.4%，为24.4%。相对应地，降价房源占大头，还环比提升了0.6%。
喊涨未遂的南京，同样如此。诸葛找房披露的数据显示，南京二手房房源中，降价占比79.96%。
2月份二手房成交量翻倍的青岛，同样如此。
说明，理智的人还是大多数，跳梁小丑毕竟只是一小撮。
往后是否上涨谁知道呢，如果不涨，那就错过了最佳离场时机。即便还上涨，也无需懊恼，毕竟谁也不可能赚取所有的铜板。
从宏观大环境来看，热点城市，注意，说的是热点城市，上涨的概率不大，最大的概率是横盘。
横盘对于炒房客最难受，对于炒房客来说，由于有杠杆成本和各种税费成本，房价不涨到一定幅度即是亏损，遑论横盘。
03
热点城市房价横盘概率最大
判断热点房价横盘的逻辑，有四：
第一，人口已经转向。去年我们的人口已经减少了85万。目前各省市的情况来看，只有12个省市自治区公布了数据，其中山东转跌，河南、河北、湖南人口继续下跌。
仍保持上涨的浙江、江苏、重庆、海南，增量也在缩小。
内地31个省市自治区还有19个未公布数据。从全国人口见顶进入负增长的局面来看，有一点是可以肯定的，大部分省市自治区人口都会进入负增长。
原因很简单，2021年全国人口尚有48万增量，但创下60年来增量新低的时候，内地31个省市自治区中，有16个省市自治区人口减少，占比超过了一半。此外1个零增长，14个正增长。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
如今，2022年年末全国人口减少了85万，人口减少的省市自治区规模扩大，是必然的。
第二，2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。
第三，大多数城市房屋供大于求。
前阵子，住建部披露全国有6亿栋房屋建筑引爆了舆论。当然，这里的建筑包括居住性质的房屋、工厂、写字楼和政府机关单位等。
但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。尽管这些房屋，有相当一部分在农村，但如此大的体量，城市房屋也不在少数。
当然，以上只是我个人的估测数据。咱们再来看一组更靠谱的数据。
任泽平团队在2023年1月发布的《中国住房存量研究报告》显示，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比也从0.8增至1.09。
落到具体城市来说，目前二手房挂牌量超过10万套的城市有15个，还有不少城市比如武汉、重庆、杭州等城市的挂牌量在20万套以上。
新房和二手房存量加在一起，除了深圳这样的极特别城市外，大多数城市供应都非常大。
第四，包括被认为幸福度最高的长沙在内，中国中心城市的房价收入比均高于国际标准线。也即房价都超过了城市居民的承受能力，都有泡沫。
以上四点都是确定的，还有一个不确定的因素，那就是经济与收入复苏进程。
以上逻辑，似乎是在佐证房价要跌。但我只能这样说，如果房地产市场完全由市场决定，早就跌得不成样子了，但无奈，我们的房地产市场是政策主导。
所以，在去年那样的肃杀环境下，尽管全国房价进入了普调，但热点城市也只是伤皮不伤骨，因为有一只手在强有力地托着。
不托不行。因为我们的房地产是“456”格局。住建部最新的解释是：
房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。
政府工作报告定下的今年楼市目标是，促需求、防风险，要实现这一点，平稳是最好的方式，也即房价横盘。
所以，本号的核心观点是：
第一，卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说，此时借助行情抬头实现离场，是最明智的选择。
第二，买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房，资金不足，可以等着，不用恐慌价格会大波动。
至于投资，热点城市核心板块的资产，长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。
以上针对的都是中心城市。对于大多数普通三四线城市，本号的购房建议是，刚需不用着急，慢慢挑选。投资念头不要有。
